房地产开发贷款风险防范

2017-06-07 17:55

随着房地产业发展,商业银行的房地产开发贷款规模也急剧扩张,下面就让小编为你介绍一下房地产开发贷款风险防范吧。

房地产开发贷款风险剖析

1. 办理抵押登记前,隐瞒房产预售情况。开发商为满足银行贷款抵押率的要求,可能故意拖延办理项目房产的登记手续,而采取认购等方式将本应纳入抵押范围的房产对外销售。这部分房产即使后来办理抵押登记,因购房行为在先,银行将来也很难实现抵押权,抵押物价值大幅减少。

2. 骗取银行“放行证明”,银行抵押权“脱保”。在抵押项目具备办理预售条件时,房产部门通常要求开发商提供贷款银行的“放行证明”。贷款银行为了回收贷款,一般都会配合开发商办理预售,但是部分信贷人员由于风险意识不强,出具的“放行证明”不够严谨,未明确不放弃抵押权等事宜,导致抵押物“脱保”。

3. 隐瞒虚报工程款,以法定优先权对抗银行抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权”的原则,部分开发商与施工方利用该规定,恶意串通,贷款前隐瞒工程款,结算时又虚报工程款,甚至将抵押房产直接折抵工程款,以此来对抗银行的抵押权。而银行很难掌握事实、准确的工程款数额,只能吃哑巴亏。

4. 私开银行账户收款,逃避银行监管。监管部门和银行通常要求开发商必须在贷款银行开立房产监管账户,接受资金使用的监管,但现实情况是开发商为逃避监管,往往在其他银行私开账户收取房款,挪作他用。如果贷款银行的贷后管理不到位,信用风险意识不强,等到发现问题时,项目楼盘可能已经处于高危状态,贷款损失难以挽回。

5. 办理抵押登记后,采取非网签形式销售抵押房产。开发商为了躲避银行的监管,还可能刻意不办理网签手续,而通过认购等形式销售抵押房产。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,一旦购房人的付款比例超过50%,即使没有办理预售网签登记,也足以对抗银行的抵押权,银行无法处置这部分房产。

6. 股东矛盾纠纷,股权转让带来风险。因房地产开发周期长、资金回收慢等特点,开发商的股东之间容易产生矛盾和经营分歧,部分股东的退出和新股东的加入,很可能加剧这种矛盾冲突,使开发商的经营陷入混乱状态,股东之间可能采取控制公章、账户以及私自销售房产、虚假网签、私收销售款等恶劣手段,极尽所能保全自身利益,没有人再去关心银行贷款的安全和项目建设。

7. 房地产不能竣工,工程烂尾导致抵押权悬空。受房地产市场不景气、国家宏观政策以及资金链紧张等因素影响,实践中开发商延期竣工、甚至破产歇业、工程烂尾等现象也屡见不鲜。部分不良开发商预知风险后,极端情况下会“贱价”销售房产,以快速回笼资金,最后一跑了之,任由工程烂尾,留下一堆购房合同和银行悬空的抵押权。

房地产开发贷款风险防控措施探析

1. 严把开发商准入关,重点关注项目资本金。坚持“好地段、好项目、好开发商”的原则,筛选优质开发商,从源头上控制信用风险。同时关注项目资本金是否足额及时到位,落实资本金来源的真实性、合法性,确保项目自有资金投入到项目建设中。

2. 合理评估在建工程,保障抵押担保价值。在确定抵押在建工程价值时,应当综合考虑工程的用途、建设周期、工程总量和实际完工程度、结算方式以及已经预售的房产价值等因素,科学准确地计算抵押物价值并合理确定抵押率。

3. 设立唯一监管账户,全程监管预售资金。开发商必须在贷款行开立预售资金监管账户,同时,与开发商签订资金监管协议,确保对销售回笼资金的绝对控制,一旦开发商违约,立即采取保全措施。

4. 谨慎开立“放行证明”,保证抵押权效力。在出具同意开发商预售的公函时,应当明确注明“同意开发商对外预售,但银行并不放弃对抵押房产的抵押权,待开发商偿还或者购房人代为偿还相应贷款后,才同意办理抵押房产的撤押手续”,并在预售许可证上注明“已办理在建工程抵押”,避免将来法院被认定为“同意预售即放弃抵押权”。

5. 分批办理预售,流动销售解押。抵押房产涉及多个楼座的,银行可以分批同意开发商办理预售许可,且每处房产都应当先由开发商支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项,再由银行解除预售部分房产的抵押登记,如此反复,实现良性循环,避免抵押权一次性全部落空。

6. 控制他行按揭贷款,四方协议监管资金。原则上,应当要求开发商必须在开发贷款的银行办理抵押房产的按揭贷款,但如果允许开发商在其他银行办理按揭的话,应当签订抵押权人、抵押人、购房人和按揭贷款银行四方协议,明确按揭贷款银行必须将贷款受托支付到抵押人在抵押权人处开立的监管账户,监控资金流转过程。

7. 关注开发商股东关系,警惕开发商转让股权。银行应当定期走访开发商的主要股东,从侧面了解开发商经营和房产项目进展,发现股东之间产生矛盾,特别是部分股东要转让股权等风险隐患,应当立即采取相应措施,要求开发商增强担保措施,必要时提前收回贷款。

无论多么严密的规章制度和有效的手段措施,最终都需要人去落实执行。如果我们的贷前调查能够再细一点、贷后检查能够再严一点,始终带着风险的意识将贷后管理落到实处,有很多风险都可能被扼杀在萌芽状态,不至于最终酿成不良贷款。

我们要真正有效地防范房地产开发贷款的信用风险,就必须加强信用风险防范意识,打造合规文化和信用风险文化。要加强信贷学习培训,把风险管理和合规理念贯穿于银行业务的整个流程,使风险管理由高深抽象的理论变为现实生动的企业文化,才能使风险防范机制有效发挥作用,使政策制度真正贯彻落实,最终实现发展目标。

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